법정 전환율, 정확히 언제 적용되나
주택임대차보호법 시행령은 임대차 "존속 중"에 보증금의 전부나 일부를 월세로 전환할 때의 상한을 정하고 있습니다. 상한은 연 10%와 "한국은행 기준금리 + 2%p" 중 낮은 쪽인데, 기준금리가 한 자릿수인 현실에서는 사실상 기준금리 + 2%p가 상한으로 작동합니다. 반대로 계약이 끝난 뒤 새로 맺는 신규 계약에는 이 상한이 강제되지 않습니다. 계약갱신요구권을 행사한 갱신 계약은 기존 계약의 연장으로 보아 상한이 적용됩니다. 즉 같은 "전세를 월세로"라도 계약의 국면에 따라 법의 보호 범위가 달라지므로, 내 계약이 어느 쪽인지 먼저 확인하는 것이 중요합니다.
계산 방법
| 방향 | 계산식 |
|---|---|
| 전세 → 월세 | 월세 = (전세 보증금 − 월세 보증금) × 전환율 ÷ 12 |
| 월세 → 전세 | 전세 보증금 = 월세 보증금 + 월세 × 12 ÷ 전환율 |
예를 들어 기준금리가 2.5%라면 전환율은 4.5%입니다. 전세 3억원에 살다가 보증금 5,000만원 월세로 전환한다면, 전환 대상 보증금 2억 5,000만원 × 4.5% ÷ 12 = 약 93만 7,500원이 법정 상한 월세가 됩니다. 월세 → 전세 방향은 법이 정한 상한이 따로 없어, 같은 전환율로 환산한 참고값으로 보면 됩니다.
입력할 기준금리
한국은행 기준금리는 연 8회 금융통화위원회에서 결정되며 수시로 바뀝니다. 이 계산기의 기본값은 참고용이므로, 정확한 계산이 필요하면 한국은행 홈페이지(www.bok.or.kr)에서 현재 기준금리를 확인해 입력값을 바꾸시기 바랍니다. 전환 시점의 기준금리가 적용된다는 점도 기억해 두면 좋습니다. 계약 당시가 아니라 실제로 전환하는 시점의 금리 기준입니다.
법정 전환율과 시장 전환율
법정 상한과 별개로, 시장에서 실제 거래되는 전환율은 한국부동산원이 매달 지역별로 발표합니다. 시장 전환율은 대체로 법정 상한보다 높고, 지방·비아파트일수록 더 높은 경향이 있습니다. 신규 계약을 알아보는 중이라면 법정 상한이 아니라 해당 지역의 시장 전환율이 협상의 현실적인 기준이 됩니다. 제시받은 월세가 법정 상한 기준 금액보다 많이 높다면, 전환율로 환산해 비교해 보면 조건이 유리한지 판단하는 데 도움이 됩니다.
갱신 5% 상한과 함께 적용될 때
계약갱신요구권을 행사해 갱신하면서 전세를 월세로 돌리는 경우에는 두 가지 규제가 순서대로 적용됩니다. 먼저 보증금·차임 총액 기준으로 5% 이내에서만 올릴 수 있고, 그다음 보증금을 월세로 바꾸는 비율이 전환율 상한 이내여야 합니다. 집주인이 "갱신하려면 월세로 바꾸자"고 요구하더라도 세입자가 동의하지 않으면 일방적으로 전환할 수 없습니다.