묶인 보증금도 비용입니다
월세는 매달 나가는 돈이 눈에 보이지만 전세는 "나중에 돌려받으니 공짜"처럼 느껴지기 쉽습니다. 그러나 보증금으로 묶인 돈은 그 기간 동안 예금 이자나 투자 수익을 포기한 것이므로, 그 포기한 수익(기회비용)이 전세의 숨은 비용입니다. 3억원을 연 3% 예금에 두면 900만원의 이자가 생기는데 전세 보증금으로 넣으면 이 수익이 사라지니, 사실상 월 75만원짜리 주거비를 내는 셈입니다. 이 계산기는 두 안을 같은 잣대로 비교하기 위해 다음 식을 사용합니다.
| 구분 | 연간 비용 계산식 |
|---|---|
| 전세안 | 전세대출액 × 대출금리 + (보증금 − 대출액) × 기회비용 수익률 |
| 월세안 | 월세 × 12 + 월세 보증금 × 기회비용 수익률 |
기회비용 수익률을 정하는 법
기본값 3%는 예금 금리 수준을 가정한 것입니다. 핵심은 "이 돈을 보증금에 넣지 않았다면 실제로 어디에 두었을까"입니다. 예금파라면 현재 예금 금리를, 투자 성향이라면 본인의 기대 수익률을 넣되 수익률이 높을수록 보증금이 큰 전세가 불리하게 나온다는 점을 감안해야 합니다. 전세대출 금리와 기회비용 수익률의 관계도 중요합니다. 대출 금리가 기회비용보다 높으면 대출 비중이 클수록 전세 비용이 커지고, 버팀목 같은 정책대출로 금리가 더 낮다면 반대가 됩니다.
이 비교가 반영하지 않는 것
이 계산기는 연간 현금흐름 기준의 간이 비교이며 다음 요소는 반영하지 않습니다. 첫째, 전세 보증금 반환 리스크입니다. 역전세나 전세사기로 보증금을 제때 돌려받지 못할 위험은 숫자로 비교되지 않지만 실제로는 가장 큰 변수입니다. 둘째, 전세보증금 반환보증 보험료입니다. 보증금의 일정 비율을 매년 내는 실비용이지만 요율이 조건마다 달라 제외했습니다. 셋째, 이사비와 중개수수료 등 계약을 바꿀 때 드는 부대비용, 그리고 월세 세액공제 환급액입니다. 비용 차이가 크지 않게 나온다면 이런 요소들이 결론을 뒤집을 수 있습니다.
월세 세액공제
무주택 세입자가 총급여 등 요건을 충족하면 연말정산에서 낸 월세의 15% 또는 17%를 세액공제로 돌려받을 수 있습니다. 월세 80만원이라면 연간 최대 100만원 이상이 돌아올 수 있어 월세안의 실질 비용이 그만큼 낮아집니다. 다만 소득 요건과 공제 한도는 세법 개정으로 바뀔 수 있으므로, 당해 연도 기준은 국세청 연말정산 안내에서 확인하는 것이 정확합니다.
같은 매물의 전세·월세 조건을 비교할 때
한 매물에 전세와 월세 조건이 함께 나와 있다면, 이 계산기로 두 안의 연간 비용을 구한 뒤 전월세 전환율 계산기로 집주인이 제시한 전환 조건이 법정·시장 전환율 대비 유리한지 교차 확인하면 판단이 더 정확해집니다. 대출을 낀 전세라면 대출이자 계산기로 상환 방식별 이자 부담도 함께 확인해 보시기 바랍니다.